Chiunque vorrà comprare una casa, si troverà quasi sempre, prima di recarsi dal notaio per procedere al rogito, a sottoscrivere un contratto preliminare, volgarmente chiamato “ compromesso -“. 

Il contratto preliminare non dà luogo al trasferimento del diritto di proprietà ma è un contratto con il quale il venditore ed il compratore, determinano tutte quelle che sono le condizioni concordate e che si obbligano reciprocamente a trasferire nel successivo e definitivo contratto di compravendita.

Il preliminare viene stipulato quando non si ha la possibile di dare luogo alla vendita immediata perché, ad esempio, l’acquirente deve vendere prima la sua proprietà, oppure sta attendendo di essere finanziato di un mutuo o è in attesa che gli venga consegnata una nuova casa; serve appunto per cristallizzare gli accordi dalle parti raggiunti.
Veniamo ora a vedere quali sono i requisiti principali di un contratto preliminare ovverosia :
l’accordo, l’oggetto, la forma, poi  termini e condizioni.

Circa l’accordo delle parti, esso è il consenso che le parti stesse prendono per dare vita al preliminare è cioè quell’interesse comune dei due o più soggetti intervenenti rispetto alla funzione economico sociale – causa del contratto – . Viene regolato dagli artt. 1136 e ss. C.C.
L’oggetto del contratto è il contenuto del contratto stesso, deve essere possibile, lecito, determinato o determinabile.

La forma del contratto preliminare invece è regolata dall’ art. 1351 c.c. e prevede che il contratto preliminare è nullo se non ha la stessa forma che la legge prescrive per quello definitivo.
Vediamo poi i termini ed eventuali condizioni.

La mancanza di un termine per la stipula del definitivo non invalida il preliminare poiché non rientra tra i requisiti essenziali. Tuttavia, le parti che hanno interesse all’apposizione di un termine di adempimento, possono rivolgersi al giudice ex art. 1183 c.c. per la fissazione dello stesso sul contratto preliminare, oppure potranno ottenere il definitivo nell’ordinario periodo di prescrizione, a far data dalla stipula del preliminare.

Il contratto preliminare può essere soggetto a condizione.

Ove apposta, la condizione riguarda l’efficacia del preliminare tra le parti che si impegnano a concludere il definitivo solo nel caso in cui si verifichi una determinata fattispecie.
Il contratto preliminare può essere stipulato tra le parti sia per scrittura privata e sottoposto a registrazione entro venti giorni dalla sottoscrizione sia per atto pubblico quindi con l’intervento di un notaio.

Nel caso intervenga il notaio, allo stesso è fatto obbligo di registrazione dello stesso nei trenta giorni successivi alla firma.

Quando si utilizzi il notaio, quindi l’atto pubblico è anche perché nella stragrande maggioranza dei casi si verrà anche trascrivere lo stesso atto per la pubblicità verso i terzi.
La stipula del preliminare di per se fa sorgere solo un obbligo giuridico tra venditore e acquirente, senza determinare il trasferimento della proprietà.

Potrebbe accadere che, nonostante sia stato stipulato un “compromesso”, il venditore venda lo stesso immobile ad altra persona, costituisca sullo stesso diritti reali di godimento (per esempio un usufrutto) o vi iscriva ipoteca.

In questi casi, il compratore potrà chiedere al giudice solo il risarcimento dei danni, non anche l’annullamento della vendita o dell’iscrizione dell’ipoteca.

Per evitare di trovarsi in una situazione del genere, la legge mette a disposizione lo strumento della trascrizione del preliminare nei registri immobiliari.

In tal modo, eventuali vendite dello stesso immobile o la costituzione di altri diritti a favore di terze persone non pregiudicheranno i diritti del compratore.

Per la registrazione della scrittura privata tra le parti, sono dovute:
euro 200, come imposta di registrazione in misura fissa euro 16 come imposta di bollo per ogni 100 righe di scritture.

Per la registrazione del contratto con atto pubblico, sono dovute:
su somme previste a titolo di caparra confirmatoria, 0,50% come imposta proporzionale di registro su somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita, 3% come imposta proporzionale di registro; inoltre per la trascrizione si dovranno pagare l’imposta di bollo nella misura di euro 155, l’imposta ipotecaria di euro 200 euro e le tasse per l’ipoteca di euro 35.

 Gianluigi Montini