Da qualche tempo in qua va di moda pronunciare la frase Rent to Buy, ma spesso non se ne conosce il vero significato e più che altro lo si confonde con il contratto di affitto dove al termine vi è il riscatto del bene locato; cosa totalmente diversa dal Rent to Buy. Vediamo cosa è il Rent to Buy, per capirne la differenza e vediamone i vantaggi. Partiamo con il dire che con il decreto legge 12 settembre 2014, n. 133, definito – Misure urgenti per l’apertura dei cantieri, la realizzazione delle opere pubbliche, la digitalizzazione del Paese, la semplificazione burocratica, l’emergenza del dissesto idrogeologico e per la ripresa delle attività produttive – G.U. Serie Generale n. 212 del 12-9-2014. Decreto Salva Italia del Governo Renzi, si è legiferato in merito, in particolare all’art. 23 – Disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili. Con questa normativa si è cercato anche in Italia di dare un quadro normativo non perfettissimo del Ren to Buy, ma ritengo molto vicino e funzionante. Vediamo nello specifico che cosa dice il decreto. Il Rent to Buy così come regolato, prevede che il conduttore, con un contratto nella forma dell’atto pubblico, prenda da subito la concessione in godimento del bene cioè entra nell’abitazione/locale disponendone quindi nell’immediato, con un acconto basso, di solito 10/15% del valore dell’immobile oggetto della compravendita. Il contratto prevede che il conduttore acquisterà ad un termine stabilito l’unità immobiliare di cui oggi ha solo il godimento, pagando nel frattempo un canone; lo stesso però al termine del godimento stabilito, cioè quando si sarà deciso di trasferire l’unità immobiliare, imputerà i canoni versati, detratta una quota minima assegnata come affitto, al corrispettivo del trasferimento, non perdendo pertanto gli importi versati. Ci si chiederà ma, imputando una parte anche se pur piccola in conto canone locatizio, qualcosa andrà perso, ciò non è del tutto vero e si capirà meglio quando presenterò un esempio nei successivi articoli.

Naturalmente provvedendo alla trascrizione del bene ai sensi dell’art. 2645 bis. Codice Civile, si avrà la certezza e tutte le garanzie proprie dell’atto trascritto. Il credito che ne deriva in caso di mancata esecuzione per qualsiasi motivo del preliminare sono crediti privilegiati quindi godono della massima tutela giuridica. Infine sempre circa la trascrizione del preliminare, il termine triennale previsto dal comma terzo dell’articolo 2645-bis del codice civile e’ elevato per tale tipologia contrattuale ad un periodo limite non superiore a dieci anni. In seguito poi vedremo come non ha molto senso portare aventi per dieci anni un contratto preliminare ed il perché. Veniamo ora cosa viene previsto in capo al conduttore del bene nel lasso temporale dove è tenuto al pagamento di una quota mensile. Lo stesso vedrà risolto il contratto in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo dei canoni determinati dalle parti quando lo stesso sia non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo. In caso di risoluzione per inadempimento del concedente, lo stesso deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali. In caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, al verificarsi di quanto sopra detto, il concedente ha diritto alla restituzione dell’immobile ed acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità, se non e’ stato diversamente convenuto nel contratto stesso; questa fattispecie viene lasciata alla libera trattativa delle parti. Ci si chiede ancora cosa accadrà con tale tipologia di contratto nell’ipotesi estrema di fallimento del concedente o anche del conduttore qualora sia un’impresa. In caso di fallimento del concedente il contratto proseguirà, fatta salva la fattispecie secondo cui sono revocate le ipoteche volontarie che si sono costituite nell’anno anteriore alla dichiarazione di fallimento per debiti preesistenti non scaduti, salvo che l’altra parte non era a conoscenza dello stato d’insolvenza del debitore.  Il caso invece di fallimento del conduttore, si applica l’articolo 72 del regio decreto 16 marzo 1942, n.267, e successive modificazioni; in buona sostanza la curatela potrà, previa autorizzazione del comitato dei creditori subentrare nel contratto oppure al posto del fallito, pertanto con l’assunzione di tutti i diritti ed obblighi oppure può chiederne lo scioglimento e restarne fuori. Nel prossimo articolo sul Rent to Buy, ci sarà un esempio pratico del vantaggio di acquistare con tale metodo, non disponendo della somma totale per l’acconto, la sua vera finalità e nel successivo ancora, l’ aspetto fiscale. Gianluigi Montini