L’art. 63 al coma III, delle disposizioni di attuazione al Codice Civile, che parla in materia di condominio, novella “ In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato “.
Cosa significa in buona sostanza, che viene data facoltà all’amministratore di condominio, con la riforma fatta dalla legge n. 220 del 2012 ” Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici ” di tutelare i condomini che regolarmente versano le quote condominiali, dando maggiori poteri all’amministratore nei confronti dei condomini che si trovano in certe condizioni di morosità.
Vediamo come, sia possibile sospendere un servizio comune in capo ai condomini che protraggono il mancato pagamento delle loro quote per un intero semestre; questo precisiamo bene, esclusivamente per quei servizi che sono di godimento separato cioè che non intaccano il servizio agli altri condomini in regola con i pagamenti.
Per esempio sarà possibile far saltare il piano all’ascensore qual’ora sul pianerottolo vi sia il solo condomino moroso, o sospendere la fruizione del riscaldamento qual’ora tale intervento, isoli dal riscaldamento il solo condomino moroso sempre per morosità prolungate da oltre un semestre. Può succedere, in condomini che prevedono il pagamento delle quote condominiali in rate semestrali anticipate che già con la presentazione del pagamento e del relativo rifiuto e con una successiva messa in mora, il condomino è diciamo “fuori gioco”, senza che l’amministratore debba attendere nel caso di incassi mensili delle quote i sei mesi, oltre ai termini della costituzione in mora ecc., diciamo 8/9 se non quasi dieci mesi per effettuare la sospensione del servizio.
La modifica di tale articolo delle disposizioni nasce dal principio dell’art. 1123 del codice civile che recita : “ Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità ”.
Ecco quindi che vantando ogni condomino un diritto di comproprietà sui beni comuni ne deriva di conseguenza un obbligo che ha natura di obbligazione propter rem in virtù della quale nessun condomino può sottrarsi al pagamento delle spese che gli competono.
Vediamo cosa dice la giurisprudenza in materia ed i recenti provvedimenti.
Ultimi provvedimenti adottati sono in ordine di tempo, quello del Tribunale di Brescia, n. 427 del 21 maggio 2014, e del Tribunale di Roma, Sezione X, Collegio, del 27 giugno 2014.
Il Tribunale di Brescia nello specifico ha dato ragione all’amministratore di condominio il quale non potendo più fronteggiare stati perduranti di morosità di certi condomini provvedeva a depositare provvedimento cautelare ex art. 700, chiedendo la sospensione del servizio ai condomini morosi, nella fattispecie riguardava il servizio di riscaldamento condominiale. Il giudice accoglieva l’istanza dell’amministratore che proprio in virtù dell’art. 63 delle disposizioni attuative del codice aveva fatto tale formulazione, motivando come esistente sia il fumus boni iuris che il periculum in more in quanto i condomini morosi avevano avuto un completo disinteressamento alla vicenda condominiale ed inoltre esisteva un danno tangibile per i condomini in regola vista l’entità della somma raggiunta.
Il Tribunale di Roma, anche se in situazione completamente diversa dalla vicenda di Brescia, si esprime fondamentalmente allo stesso modo e cioè, non dando questa volta ragione al condominio che chiedeva il riallaccio, quindi confermava il distacco avvenuto sempre per il perdurare dello stato di morosità di alcuni condomini.
L’amministratore, troverà in questa riforma un valido strumento di difesa dei condomini in regola con i pagamenti, evitando un disagio all’intero condominio.
Importante però sempre valutare, ’entità della morosità, il perdurare dello stato della morosità ed il tipo di servizio che s’intende distaccare; il tutto poi dovrà sempre avvenire con sentenza del giudice e mai con semplice iniziativa dell’amministratore.
Gianluigi Montini – commercialista –
